去年昆明公寓庫存創下新高 “裸奔”項目將越來越多

近幾年來,昆明公寓市場行情火爆,建設有公寓產品的樓盤數量越來越多;旧,昆明大部分的綜合體項目、商業體項目中,都會將公寓產品規劃在內。昆明公寓市場越做越大,其中一個重要原因是昆明寫字樓積壓嚴重,寫字樓改公寓是房企開發商業用地的一個折中選項,但正因為越來越多的商業項目將公寓作為次優策略,導致去年以來昆明公寓庫存創下歷史新高,價格也有回調,今年昆明公寓將承受比較大的消化壓力。

根據昆明銳理數據2019年昆明房地產市場報告,去年昆明公寓存量達歷年最高,約352萬平米,去化周期為33.9個月(約需2.8年)。2019年,昆明公寓供應量為260萬平米,成交124萬平米,市場均價為10136元/平米。

近6年昆明公寓存量及去化周期(數據來源昆明銳理)

近6年昆明公寓存量及去化周期(數據來源昆明銳理)

按照去年的平均去化速度,昆明公寓存量其實用不了3年就能夠去化,比起寫字樓和商鋪來說已經算得上是比較健康,但就庫存而言,去年的公寓庫存比起2016年前不足兩百萬方的公寓存量,增加約一倍,而且隨著大量巫家壩和呈貢公寓項目進入市場,昆明公寓存量仍有進一步上升的可能。

具體來說,2019年昆明的公寓產品供應量和成交量都明顯上漲,新增面積同比2018年上漲120%,但銷售面積同比卻只增長48%,相對應的公寓庫存也在大幅上漲。唯一下降的指標是公寓成交價格,同比下降了2%。2018年昆明公寓成交價格為10344元/平米,去年均價同比下跌約208元。

相比之下,去年昆明的寫字樓成交價格已經跌破萬元,昆明公寓價格盡管仍保持在萬元以上,但距離跌破萬元也已為期不遠。實際上,由于昆明公寓產品大多為帶裝修交付,而寫字樓基本都是毛坯房,公寓價格本來就應該高過寫字樓。如果減去裝修,昆明公寓的銷售均價其實和寫字樓差不多,甚至有可能還略低一些。如果今年昆明公寓庫存繼續上升,不排除公寓價格進一步下探到萬元以下。

去年昆明大部分區域的公寓價格都有下跌(圖表來源昆明銳理)

去年昆明大部分區域的公寓價格都有下跌(圖表來源昆明銳理)

昆明公寓產品最集中的是在巫家壩和呈貢2個區域。巫家壩目前在開發的項目基本都規劃有公寓,除了已經入市的綠地東南亞中心、中南云境、金地中央公園、中國鐵建西派國樾外,今年內將入市的中海、保利、首創、招商蛇口等項目大概率也規劃有公寓產品。由于巫家壩落地的總部項目多,大部分都建有商辦類產品,可以預見,巫家壩公寓未來的消化壓力不小。

昆明銳理報告顯示,呈貢去年的公寓存量為96.41萬平米,在昆明各方位排名中緊隨南市區排到了第二。呈貢在售的公寓項目有融創孔雀鎮、涌鑫哈佛中心、呈貢吾悅廣場、七彩云南第壹城、遠洋新干線、錦藝昆明之光等10余個,且大部分公寓價格都在萬元以下。

帶裝修拎包入住本來是公寓的一大優勢,可是為了降低售價,開發商不得不忍痛割愛

從價格來看,昆明中心區和巫家壩的公寓價格是最高的。其中,位于昆明市中心的俊發逸天峰、華潤昆明悅府、龍湖天第等項目的公寓價格基本都在1.6萬元/平米以上。巫家壩的公寓價格當然也不低,基本在1.1萬~1.5萬之間。

市中心區和巫家壩的公寓價格相對較高,可是和同一個項目的住宅比起來,仍然要低得多。比如俊發逸天峰的公寓最高不到2萬,而逸天峰的住宅最高已賣到3萬一平方。巫家壩的公寓價格和同一個項目的住宅比起來,最多也就能達到六七成的水平。

不過話又說回來,在使用年限、使用成本、交易費用吃虧的情況下,昆明公寓也只有依托價格優勢爭取住宅客戶。為了進一步凸顯公寓的價格優勢,昆明已經有越來越多的公寓干脆毛坯房“裸奔”,減掉精裝修費用以拉大和住宅的價格差。今年,隨著呈貢七甸、經開區、空港等片區公寓項目批量入市,昆明“裸奔”公寓的數量有可能還會進一步上升。

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